Aile Konutuna İpotek Konulabilirmi?

Türk hukuk sisteminde aile kavramı, kadın ve erkek olmak üzere iki ayrı cinsin sürekli birlikte olmak niyetiyle bir araya geldiği toplumsal ve ahlaki bir kurumdur. Aile kurumunun sağlıklı bir şekilde ilerleyebilmesi için bu kurum içerisinde yer alan şahısların, kişisel hak ve yükümlülükleri ile ailenin ortak menfaatlerin kanunlarla etkin bir şekilde korunması gerekir. Her devlet, kendi geleceği için, karşılıklı sevgi, saygı ve fedakârlık esaslarına göre yürütülmesi gereken bu kurumu, sosyal devlet ilkesinin bir gereği korunup, geliştirilmesini sağlayıcı tedbirler almak zorundadır. Evlilik birliğinin ekonomik geleceği ve mutluluğu açısından önem taşıyan işlemlerde eşlerden sadece birinin karar verme yetkisine sahip olması evlilik birliğinin amacı ile bağdaşmamaktadır. Bu nedenle birlikte karar verme ilkesi getirilmiştir. Aile konutu kavramı hukukumuza 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile girmiştir. TMK m. 194'de, kiralık aile konutlarında kira sözleşmesine taraf olan eşin, diğer eşin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyeceği, aile konutu eşlerden birinin mülkiyetinde ise mülkiyet hakkına sahip olan eşin, diğer eşin rızası olmadan aile konutunu devredemeyeceği, bu konut üzerindeki hakları sınırlandıran hukuki işlemler yapamayacağı; TMK m. 223/II' de ise, edinilmiş mallara katılma rejiminde, eşlerin payları üzerinde diğer eşin rızası olmadan tasarrufta bulunamayacağı hükme bağlanmıştır. Bu hükümlerden başka, TMK m. 199'da, ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan mali bir yükümlülüğün yerine getirilmesinin sağlanması amacıyla, eşlerden birinin tasarruf işlemlerinin geçerliliğinin hâkim kararıyla diğer eşin rızasına bağlanabileceği düzenlenmiştir Aile konutuna ilişkin bu hukuki işlemlerin diğer eşin rızasına tabi tutulmasına ilişkin hukuk normu eşler arasındaki hak ve yükümlülüklerin dengelenmesi, bir evlilik düzeninin kurulması ve büyük çerçevede ise toplumun yapı birimini teşkil eden ailenin korunması amacıyla ihdas edilmiştir. Söz konusu hüküm, aile konutu üzerindeki bütün hukuki işlemler yerine sadece “aile konutu ile ilgili kira sözleşmesinin feshini, aile konutunun devrini veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlamayı konu edinen hukuk işlemlerin” geçerliliğini diğer eşin rızasının varlığına bağlamaktadır. Bankaların ve finans kuruluşlarının kullandırdığı krediler karşılığında borçlunun krediyi geri ödemede acze düşmesi ihtimaline karşılık teminat almak suretiyle kendilerini iktisaden güvenceye almaya gayret ederler. Doktrinde teminat sözleşmesinin tanımı geniş anlamda yapılmıştır. Teminat sözleşmesi, teminat veren kişinin başka birinin karşı karşıya kalabileceği tanımlanmış bir tehlikeyi (=riski) üstlendiği bir akittir (Tandoğan,1987,s. 685; Özen, 2012, s.1). Teminatın tanımı Bankalarca Kredilerin ve Diğer Alacakların Niteliklerinin Belirlenmesi ve Bunlar için Ayrılacak Karşılıklara İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 3. maddesinde banka uygulamaları dikkate alınarak yapılmıştır. Bu hükme göre teminat: “kredilerin ve diğer alacakların geri ödenmemesi riskine karşılık banka alacağının kısmen veya tamamen güvence altına alınmasını sağlayan her türlü varlık, garanti ve kefaletler ile sözleşmeden doğan hakları ifade eder.” Bir kredinin geri ödenmemesi riski iki şekilde teminat alınması suretiyle güvenceye kavuşturulabilir. Bunlardan ilki, yönetmelikte varlık olarak ifade edilen bankacılık terminolojisinde maddi teminat olarak adlandırılan maddi (=ayni) teminatlardır. Bu işlemlerden biri de “aile konutu üzerindeki hakları sınırlandırdığı” kabul edilen ipotek işlemidir. Medeni kanunda düzenlenmiş mülkiyet hakkını sınırlandıran haklardan irtifak haklarından ipotek hakkı uygulamada çok kullanılan bir teminat türüdür. Özellikle, bankacılık uygulamasında, kredinin teminatlandırılmasında başvurulan bu sınırlı ayni hak özellikle bazı kredi türlerinde kredi verilmesinin adeta bir ön şartı (bilhassa konut kredilerinde) haline gelmiştir. Bu önemine binaen de uygulamada özellikle aile konutları üzerinde tesis edilen ipoteklerle ilgili ciddi sorunlar ortaya çıkmaktadır. Bu sorunlardan davaya dönüşenlerin çoğunu, eş rızası olmadan ipotek kurulmasına ilişkin ihtilafların teşkil ettiği görülmektedir. Bu davalarda genel olarak hak sahibi olmayan eşin rızasının alınmadığı ya da rızaya ilişkin yazılı beyanın hak sahibi eşe ait olmadığı gerekçesiyle söz konusu ipoteğin kaldırılarak tapu sicilinin düzeltilmesi talep edilmektedir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2016/25180 E. 2018/4327 K. 02.04.2018 T. Kararında; Emsal Hukuk Genel Kurulu kararlarında yer aldığı gibi TMK m.194 hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhi konulması veya konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının da herhangi bir öneminin bulunmadığı, TMK m.194/1 göre eşlerin birlikte yaşadıkları taşınmaz üzerine aile konutu şerhi konulmamış olsa da bu taşınmaz üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu verilmese bile o konut aile konutu niteliği taşır. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “kurucu” değil “açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Getirilen sınırlandırma “emredici” niteliktedir. TMK m.193 hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte TMK m.194 hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “Aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır. Buradan hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun ipotek edilmesi gibi “Tek başına” bir ayni hakkı sınırlayamaz. Bu sınırlandırma “Ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir. İlgili kanun rızanın şekli ile alakalı bir düzenleme getirmemiştir. Ancak maddenin de ifadesinden anlaşılacağı üzere rızanın açık olması gerekir. Uygulamada ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı olarak alınmaktadır. Her ne kadar ipotek doğrudan doğruya aile konutundan faydalanma ve oturma hakkını engellemiyorsa da, hak sahibi eşin kötü niyetli ve muvazaalı işlemleri ile aile konutunun elden çıkarılma tehlikesi nedeniyle ipotek işlemine diğer eşin “Açık rızası” şarttır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1604 E. 2017/967K. 24.05.2017 T. Kararında; İpotek alacaklısı banka aile konutu niteliğini bilerek, ipotek tesisi sırasında taşınmaz maliki olmayan eşin muvafakatini sağlamak için yazılı belge almıştır. Her ne kadar muvafakatnamedeki imza davacı kadına ait olmasa da, ipotek tesisi için eşin rızasını alma yönünde girişimi olan bankanın taşınmazın aile konutu niteliğini bildiği açıktır ve artık eşin açık rızasını geçerli bir şekilde alma yükümlüğü altındadır. Tacir olan banka, Kanunun muvafakat belgesindeki imzasının rızası gereken eşe aidiyetini belirlemek ve sözleşmenin hâkim tarafı olarak objektif özen yükümlüğünün bir gereği olarak imzasının sıhhatini denetlemek zorundadır. Dolayısıyla muvafakat belgesindeki imzanın rızası gereken davacı eşe ait olup olmadığını denetlemeden (araştırmadan) aile konutu üzerine ipotek tesis ettiren ipotek alacaklısı bankanın kanunun “açık rıza” alınması gerektiğine yönelik düzenlemesi karşısında TMK m.1023'te düzenlenen tapuya güven ilkesinden yararlanması mümkün değildir.